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L’histoire de notre premier bien est assez particulière car nous avions deux objectifs à cette époque :

  • Acheter un bien pour y vivre
  • Acheter un bien qui serait facilement louable.

La mission n’était pas simple mais nous avons trouvé le bon compromis entre un bien locatif et un bien résidentiel.

Nous avions un budget qui pouvait monter jusqu’à 120,000 euros (Frais de notaire et droits d’enregistrement exclus), ce qui nous donnait quand même un large choix d’appartements dans la région où nous habitions.

Trouver le bien idéal

Trouver un bien n’est pas chose aisée et vous ne devez pas dévier de votre mission. Cette dernière étant double pour nous, nous avons fait attention à choisir un bien qui aurait un potentiel locatif dans le futur.

Lister les critères de sélection

Lors de notre recherche, nous avions disposé avec ma compagne de plusieurs critères de sélections. Et si je peux vous conseiller une chose lorsque vous êtes à la recherche d’un bien, c’est de bien déterminer vos critères pour ne pas vous éparpiller et perdre votre temps sur des biens que vous n’achèterez pas ou qui ne vous correspond pas.

 Voici les différents critères que nous nous étions fixé :

  • Périmètre: Appartement ou maison dans un rayon de 20 km de nos familles respectives
  • Type d’immeuble: Petit immeuble (maximum une vingtaine de logements) si nous choisissions l’option de l’appartement
  • Nombre de chambres: Minimum 2 chambres
  • Surface: Un minimum de 80 mètres carrés
  • Critères non obligatoires: Un balcon ou une terrasse pour l’été – Une cave
  • Critères obligatoires Un garage – Un jardin si le choix se porte sur une maison
  • Budget: Un montant maximum de 120000 EUR
  • Etat du bien : Aucune préférence concernant l’état du bien. Si le bien était à restaurer, le prix devait bien sûr être inférieur à notre budget de 120000 EUR.

La première étape est vraiment de déterminer une liste de vos exigences et de les hiérarchiser. Je préfère vous le réécrire car il est super important de le faire pour ne pas être déçu par vos visites et être démotivé.

Les premières visites que nous avions effectuées ne respectaient pas tous ces critères et nous avons eu pas mal de désillusions lors de notre recherche.

En route vers nos premières visites

Nous avons visité des dizaines de biens qui avaient autant de qualités que de défauts. Certains appartements paraissaient en parfait état sur photos mais nous nous rendions compte qu’une fois sur place, la réalité était tout autre.

La technique du Good cop/bad cop

Nous allions toujours voir les biens à deux. Et pour cause, nous jouions sans le vouloir au good cop/bad cop lors de nos visites.

Ma compagne étant très enjouée et souriante, elle attirait la sympathie des agents immobiliers et/ou des vendeurs, ce qui nous donnait l’avantage lorsqu’un bien nous intéressait. Pour ma part, étant d’une nature plus sceptique, je ne laissais rien passer au niveau émotionnel et mettait en avant les défauts du bien pour que les vendeurs ne puissent pas exactement savoir si le bien nous intéressait réellement.

Cette combinaison se synchronisait parfaitement avec note stratégie de négociation.

Habillez-vous de manière décontractée

De plus, lorsque vous allez visiter un bien, essayez de venir en petite voiture et habillé décontracté. La négociation se passera plus facilement que si vous veniez sur vos grand chevaux en vous mettant dans une position de supériorité face à l’agent ou au vendeur.

En effet, comment percevriez-vous une personne arrivant en grosse berline allemande, costume et lunettes Ray-ban sur le nez et vous demandant : « combien vaut cette petite demeure » ? 

Vous ne le prendriez pas au sérieux car l’image extérieure qu’il vous laisse paraître n’est pas en ligne avec sa demande. Le vendeur se sentirait dans une position où il se sentirait floué s’il venait à baisser le prix face à vous.

Ces conseils proviennent d’un livre d’un investisseur belge que je  vous conseille : 

Il est important lorsque vous allez négocier de pouvoir évaluer les frais du logement. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à des professionnels pour venir estimer le coût des travaux ou aller faire un tour dans les magasins pour vous faire votre propre idée du prix. 

Lorsque notre choix s'arrête sur un bien

Lors d’une de nos dernières visites, nous avions visité un bien situé au quatrième et dernier étage d’un petit immeuble de 10 appartements. Le bien était affiché à 116000 EUR et il correspondait à tous nos critères :

  • 115 mètres carrés d’appartement
  • Appartement 3 chambres
  • Une cave de 12 mètres carrés
  • Un grenier partagé entre les différents copropriétaires
  • Un garage individuel situé dans une cour protégée par un portail électrique
  • Deux balcons
  • Se trouvant dans un rayon de 20 km de nos familles

Le seul problème avec cet appartement était que le prix demandé par rapport aux travaux à réaliser était vraiment trop élevé. Le bien avait un potentiel énorme mais il allait falloir mettre les mains dans le cambouis !

Et c’est là que nous avons commencé à négocier par l’intermédiaire de l’agent immobilier, ce qui est actuellement le moyen le plus facile pour négocier un prix.

Si vous tombez sur un bon agent immobilier, il saura quoi dire au vendeur pour qu’il revoit son prix à la baisse et donnera tous les arguments nécessaires pour conclure une vente. 

Négocier le prix du bien

Pour négocier un bien comme un appartement ou une maison, il y a quelques informations à savoir au préalable avant de lancer une offre :

  • l’âge du propriétaire
  • la raison de la vente.

Si vous savez que la personne est pressée de vendre pour n’importe quelle raison, cela sera à votre avantage. Cela vous mettra en position de force et vous trouverez dès lors les bons arguments pour baisser le prix. (repris dans le livre : Faire fortune en 10 ans)

Vous devez également connaître le prix moyen des biens proposés dans la région dans laquelle vous achetez. L’émotionnel peut jouer un rôle important dans les ventes immobilières et il est crucial de pouvoir chiffrer objectivement le prix d’un bien.

En Belgique et spécifiquement en Wallonie, un site internet existe pour l’estimation du loyer (cliquez ici). Il vous donnera le loyer moyen du bien en fonction de plusieurs critères préalablement notés. Allez jeter un œil pour voir si le prix de votre bien pourrait correspondre au revenu locatif que vous pourrez tirer du bien.

Vous devez connaître l’ensemble des frais annexes à l’habitation comme par exemple :

  • Les charges totales,
  • Si des travaux futurs sont à prévoir ou ont été déjà votés à l’assemblée,
  • Le revenu cadastral,
  • Etc.

Nous avions par exemple reçu les PV des dernières assemblées qui stipulaient que les travaux de l’ascenseur ont été votés. Dès lors, ces travaux étaient à charge du vendeur et non pas du futur acheteur. Vérifiez bien les futurs travaux qui ont été votés ou non pour pouvoir négocier correctement votre bien.

Si les charges semblent élevées, n’hésitez pas à le signaler pour négocier votre prix. En général, des charges annexes élevées ne laissent pas place à un grand nombre d’acheteurs potentiels. Et cela peut vraiment être une aubaine pour vous car les charges peuvent dans le futur se réduire grâce à une analyse approfondie des coûts de l’immeuble.

Notre lettre de négociation

Comme je vous l’expliquais plus haut, au vu des travaux à réaliser dans l’appartement, nous avons joué sur ce point pour négocier le prix à la baisse en mettant en avant ses faiblesses comme nous le mentionnons dans la lettre envoyée ci-dessous :

Bonjour,

Suite aux diverses visites de l’appartement se situant au dernier étage de l’immeuble X,  j’aimerais émettre une offre pour ce bien sous diverses conditions :

– Acceptation et signature lors de la dernière assemblée générale de la mise aux normes de l’ascenseur (PV à l’appui). Les charges étant donc supportées par le propriétaire actuel.

– Obtention de l’acte de base montrant les différentes parts des copropriétaires de l’immeuble en ce qui concerne le grenier. Accord (écrit) relatif à la décision de ne jamais créer d’appartement au sein de ce grenier et l’autorisation d’y laisser le chauffe-eau.

– Condition suspensive. Accord de prêt pour le futur acheteur auprès d’une banque.

Étant donné les différents travaux électriques (mise en conformité) et d’améliorations des lieux (salle de bain et cuisine vétustes, l’ensemble des sols à rénover), mon offre, sous les conditions ci-dessus, pour l’achat de ce bien immobilier s’élève à 100.000 Euros.

Cette offre est valable 8 jours à partir de la présente.

X, le 17/12/2014

Merci d’avance,

En négociation, j’ai toujours entendu que le prix affiché devait être baissé de 10 à 20%. Et c’est sur cette règle que nous nous sommes basé. Le bien étant affiché à 116 000 EUR, nous avions décidé de chiffrer un montant rond et de proposer 100 000 EUR.

Nous savions que le prix le plus bas auquel nous pourrions avoir le bien serait de 100 000 EUR. Nous avions fixé le prix plancher. C’était au vendeur de nous revenir à présent.

Il y a plusieurs points importants dans cette lettre qu’il est nécessaire d’appliquer lors de vos négociations:

  • Écrire la condition suspensive d’obtention du prêt si vous faites un prêt auprès d’une banque. Même si vous êtes sûr de l’obtenir, vous ne savez jamais ce qui peut arriver entre le moment de l’offre et votre demande de prêt.
  • Mettre une date de fin à votre proposition pour que le vendeur agisse rapidement. Un vendeur qui agit rapidement peut prendre une décision qu’il ne prendrait pas si on lui laissait un temps de réflexion plus long.
  • Mettre en avant les points relevés lors des visites pour que l’agent puisse les relater au vendeur. Une piqure de rappel est toujours bon pour mettre le vendeur face à la réalité.

Le retour de l'agent immobilier

L’agent immobilier ayant pris connaissance de notre offre, il est revenu quelques jours plus tard en nous expliquant par téléphone que le propriétaire était d’accord de laisser partir le bien pour 105 000 EUR.

La morale de notre première acquisition est que si vous avez une idée du prix en tête, n’essayez pas d’en changer car les vendeurs vont toujours essayer de prendre quelques milliers d’euros en plus. Ce qui est légitime et fait partie du jeu de la négociation 

La contre-offre

Une fois que l’agent immobilier nous est revenu, nous avons décidé d’attendre quelques jours avant de répondre. Non pas parce que nous ne savions pas quoi faire mais parce que l’attente peut être dur pour un vendeur. Cela lui laisse le temps de se demander s’il n’a pas été trop gourmand dans sa réponse et le laissera plus facilement accepté la seconde offre.

Voici ce que nous avons répondu :

Monsieur,

J’ai bien reçu le dernier PV de l’assemblée générale ainsi que le certificat énergétique de l’immeuble. Après lecture de ces derniers, j’aurai quelques questions supplémentaires à vous poser.

J’ai également pu lire que plusieurs travaux sont à prévoir prochainement. 

De plus, à combien s’élève le montant de ces travaux futurs (estimation des travaux d’isolation, remplacement de la chaudière (± 20000 euros) et les balcons ( ?? euros)) par rapport au fond de réserve disponible de l’immeuble ? Comment sont-ils répartis entre les différents propriétaires et quelle est la charge à supporter de la part du futur acquéreur ? En effet, les travaux relatifs à l’isolation, les balcons et le remplacement de la chaudière peuvent donner au futur acquéreur une charge supplémentaire conséquente.

Ayant bien pris en compte la contre-proposition du propriétaire, j’aimerais faire une offre à hauteur de 102 000 euros (cent deux mille euros). Cette offre permet de trouver un équilibre entre mon offre précédente et la contre-proposition demandée par le propriétaire. En effet, les différents points repris ci-dessus, qui n’étaient pas mentionnés au départ, peuvent avoir un impact conséquent sur le budget.  

Cette offre est toujours soumise à la condition suspensive de l’octroi du prêt et des différentes conditions reprises dans mon email précédent. (Chauffe-eau, l’accès grenier et acte de base).

Cette offre est valable jusqu’au 06 janvier 2015.

Dans cette contre-offre, nous avons joué sur plusieurs points afin de faire accepter notre proposition. Bien que nous sachions que différents travaux étaient à prévoir, nous avons voulu mettre l’accent sur ce qui n’allait pas dans l’appartement et au sein de la copropriété.

Lors de votre contre-offre, il est nécessaire de donner au vendeur une part qu’il jugera indispensable pour accepter la vente. Notre part était de lui proposer 2000 EUR en plus de l’offre initiale. Mais cela peut être également une clause plus légère dans le contrat ou accepter une clause qui n’était pas prévu au départ.

Sur ce point, je pense que nous aurions dû rester sur notre première proposition et ne pas donner ces 2000 EUR supplémentaires. Je pense personnellement que nous aurions quand même eu l’appartement avec l’offre que nous avions envoyée initialement.

La contre-offre possède toujours une date de validité limitée dans le temps et la clause de condition suspensive.

La contre-offre a été acceptée de suite par le vendeur et nous avons pu établir le compromis de vente ensemble. C’est grâce à sa contre-offre que nous avons pu analyser le prix maximum que le vendeur était prêt à avoir pour vendre le bien !

Nous avions fixé le prix plancher et grâce à sa réponse, le vendeur a fixé lui-même le prix plafond, ce qui est une aubaine pour un acheteur 🙂

Déjà fini?

Acheter un bien locatif n’est pas difficile en soi si vous avez établi un plan d’actions et une liste de critères préalablement choisis et hiérarchisés.

La route vers l’indépendance financière n’a jamais été aussi simple ! Prenez en compte les conseils de notre expérience afin d’arriver encore plus rapidement à vous libérer et à négocier vos futurs biens locatifs.

N’abandonnez jamais et allons ensemble prendre la route qui va nous faire entrer dans le cercle des rentiers !

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Joachim J.

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Bonjour à tous et bienvenue sur ce blog! Sur ce site, je compte vous parler de mes expériences, de ma stratégie pour atteindre l'indépendance financière et vous partager certains conseils. Amusez-vous à apprendre et faites partie de notre cercle !

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