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Après avoir acheté notre premier appartement, nous avons attendu un petit temps avant de rechercher un autre bien locatif pour plusieurs raisons :

  • Pas assez de fonds propres
  • Des travaux imprévus au sein de notre appartement
  • Aucune stratégie réelle de notre part concernant les investissements locatifs

Retour dans le GAME 😉

Après avoir réussi à mettre un montant de 10 000 EUR sur notre compte « investissement », nous nous sommes décidés à regarder pour acheter un bien par fond propres. La seule alternative que nous avons trouvé était l’achat d’une place de parking ou d’un garage individuel.

En effet, nous ne voulions pas refaire un prêt hypothécaire directement après l’achat de notre appartement pour souffler un moment.

L’investissement immobilier est un jeu très prenant et il est toujours excitant de chercher, visiter et négocier. Mais cet appartement était notre premier « chez nous » et nous voulions en profiter sans penser réellement au prochain achat.

Le début des visites

Nos critères de choix d'un garage

Dans la région où nous habitons, un garage s’achète dans une fourchette moyenne entre 9000 EUR à 15000 EUR. C’est pour cela que nous avons fait le choix de partir dans cette direction et d’investir nos fonds propres dans un achat locatif tel qu’un garage.

Les différents critères étaient principalement :

  • Garage hors d’une copropriété afin d’éviter toutes charges annexes
  • Bien se situant dans notre région par facilité d’accès
  • Garage avec une demande forte
  • Un montant inférieur à 15 000 EUR
  • Aucun frais supplémentaire tel que l’appel d’un géomètre ou d’un architecte
  • Plans du terrain en ordre

Même si un garage semble assez simple de choix, respecter ces critères nous a permis d’éviter tout frais supplémentaires et ainsi diminuer notre calcul de rendement.

En avant pour les visites!

Comme pour notre premier appartement (vous pouvez aller lire l’histoire en cliquant ici), une fois que les critères ont été bien définis et que nous savions vers quoi se tourner, nous avons commencé notre recherche sur immoweb mais aussi sur les sites de seconde main comme www.2ememain.be en Belgique.

Pourquoi regarder sur des sites de seconde main ? Parce que les particuliers qui vendent leur garage ne veulent pas forcément payer un abonnement pour mettre leur annonce sur le site. 2ememain.be propose de publier des annonces gratuites avec photos et description.

C’est d’ailleurs via cette plateforme que nous avons mis en location le garage que nous avons acheté. Nous y reviendrons un peu plus tard 🙂

Après plusieurs visites infructueuses (Garage en mauvais état, besoin d’un géomètre, bien inclus dans une copropriété, prix exorbitant, etc), nous sommes restés bredouilles pendant plusieurs mois.

Et lors d’une balade en voiture à côté de la ville où nous nous trouvions à l’époque, nous avons vu un garage à vendre dans un lot de dizaines de garage, toutes proches de petites rues annexes, où les maisons n’ont aucun garage attenant et dont les places de parking sont rares.

En voyant la situation et le garage de l’extérieur, nous avons eu envie d’en savoir plus et nous avons téléphoné au notaire qui s’occupait de cette vente

Un petit tour chez le notaire et puis s'en va

Coup de fil à un notaire

L’employée de l’étude notariale que nous avons eu au téléphone nous a donné toutes les informations nécessaires, à savoir :

  • Prix demandé par le vendeur : 10 000 EUR
  • La division de la parcelle a déjà été effectué et aucune modification nécessaire
  • Bien en bon état
  • Raison de la vente : personne âgée n’ayant plus de voiture à garer dans ce garage
  • Mis en vente depuis plus d’un mois

Une fois toutes ces informations récoltées, nous n’avons pas voulu visiter l’intérieur du garage et nous avons fait directement une offre.

Pour que le rendement soit au minimum de 5%, nous devions obtenir le garage pour un montant maximum de 8 000 EUR.  Nous avons donc décidé de négocier le bien en dessous de ce montant dans un premier temps 🙂

Négociation et approbation chez le notaire

Comme nous l’avions expliqué lors de notre article sur l’achat de notre premier bien immobilier, la négociation d’un montant doit commencer au minimum à 15% en dessous du prix affiché. Une fois ce prix plancher donné, la négociation peut commencer.

Nous avons gardé en tête cette devise et nous avons voulu commencer la négociation à 7 500 EUR, c’est-à-dire à un prix 25% moins cher que le prix affiché !

Qui ne tente rien à rien et si le vendeur n’est pas d’accord avec ce prix, nous avons de notre côté le point de commencement d’une négociation 🙂

Point à savoir : Lorsque vous passez par un notaire pour faire une offre de prix, vous devez vous déplacer en l’étude et faire votre offre pendant les heures d’ouverture de l’étude notariale. C’est en résumé mission impossible lorsque vous travaillez à temps plein dans le milieu administratif 😉 

Ne voulant pas prendre de jours de congé pour faire une offre qui serait probablement refusé, nous avons demandé à ma mère d’aller faire l’offre en notre nom.

Vous devez pour cela écrire un papier qui affirme que vous donnez mandat à cette personne pour faire offre à votre place, et ce avec copie de votre carte d’identité.

L’employée qui a reçu l’offre a fait comprendre à ma mère que le montant était très peu élevé et que les chances de confirmation de la part du vendeur restaient très minces.

Ce n’était pas grave puisque le but de cette manœuvre était de donner un point de départ à notre négociation, comme cela était le cas pour l’achat de notre premier bien immobilier (à lire ici)

Retour du notaire

Après une semaine d’attente, nous avons reçu une lettre du notaire qui nous confirmait l’acceptation de l’offre de 7 500 EUR de la part du vendeur pour le garage en question.

Quelle belle surprise ! Aucune négociation et un prix moins cher que le marché et 25% moins cher que le prix affiché.

Nous étions réellement heureux de savoir ce bien accepté car notre calcul de rendement allait tenir la route et atteindre plus de 5% de rendement net.

Conseil du cercle des rentiers : Ecoutez l’entourage, l’avis de professionnels, vos proches, mais faites-vous toujours votre propre opinion de la situation. Les autres personnes ne voient pas votre analyse comme vous l’avez réellement étudié. Prenez en compte toute l’information que vous recevez de part et d’autre mais au final, seul votre décision aura de l’importance.  

Si vous avez eu la même expérience et que vous avez suivi votre propre instinct, vous pouvez ajouter un commentaire en bas de l’article ou nous rejoindre sur notre page Facebook pour en discuter et partager votre expérience 🙂

La location d'un garage : Facile?

Futur propriétaire cherche son locataire

Afin de ne pas perdre du temps (et de l’argent), nous n’avons pas attendu notre passage chez le notaire pour mettre en location le garage. En effet, nous avons voulu être proactifs et nous avons mis en location sur le site 2ememain.be des photos du garage ainsi que le prix du loyer mensuel, à savoir 60 EUR/mois.

Et vous savez quoi ? Nous avons loué le garage au prix demandé avant même d’avoir signé l’acte chez le notaire ! C’est un bonheur incomparable 🙂 Un garage se loue assez facilement et c’est ce qui donne son attractivité. Et nous avons reçu plusieurs offres et demandes. Le choix s’est arrêté sur une dame qui habitait dans la rue annexe et qui cherchait un garage à louer depuis plus de 5 ans ! c’est à ce moment-là que nous aurions voulu que le loyer soit un peu plus élevé 🙂 Mais c’était déjà pas mal !

Conseil du cercle des rentiers : si vous louez un garage, ne mettez pas directement le prix que vous souhaitez et laissez d’abord la personne intéressée vous expliquer le but de cette location. En fonction de son objectif, le prix peut varier d’une dizaine d’euros à la hausse. Quelqu’un qui habite proche du garage et qui souhaite un endroit pour sa belle voiture, vous pourrez sûrement augmenter le loyer, contrairement à une personne qui cherche simplement un espace pour entreposer du matériel ou des « brols » 😉

Comment écrire un bail?

La rédaction du bail peut être une épreuve assez compliquée si vous n’avez jamais écrit ce type de documents. Mais grâce au cercle des rentiers, Cela ne sera plus jamais une difficulté puisque nous vous offrons notre exemplaire de bail que nous avons utilisé pour la location du garage.

Vous pouvez le retrouver en cliquant sur le bouton ci-dessous (Ce modèle est basé sur la législation belge. A modifier pour nos amis Français, Suisses, Canadiens, etc :)) :

En lisant le bail, vous vous direz sûrement que c’est beaucoup de blabla pour un garage. Mais soyez vigilants qu’un garage est un bien immobilier comme un autre et nécessite autant d’attention que pour l’écriture d’un bail locatif d’appartement ou d’une maison, même si l’entretien et la surface est moindre.

Tous les points qui couvrent le propriétaire se retrouvent dans cet exemple. Si vous avez d’autres exemples de bail à partager concernant la location d’un garage, n’hésitez pas à m’envoyer votre fichier par email à Joachimj@lecercledesrentiers.com. Je me ferai un plaisir de les télécharger sur le site avec votre référence pour que les visiteurs puissent avoir le choix d’un exemple ou l’autre.

Calculer le rendement locatif du garage

Pour parler chiffres, nous dirons que notre rendement est de 6%. Mais comment nous avons fait pour connaître ce pourcentage?

Voici les Coûts et les Revenus annuels:

  • C 100 EUR pour l’assurance incendie
  • C 73 EUR de précompte immobilier
  • C Aucun prêt car financé en fonds propres
  • R 720 EUR pour 12 mois de loyers à 60 EUR

Et voici le prix total d’achat du garage :

  • 7 500 EUR pour l’achat du garage
  • 937.5 EUR de droit d’enregistrement (12.5% en Belgique)
  • 1 000 EUR de frais de notaire

Le calcul du rendement net locatif se calcule dès lors en divisant le revenu diminué des charges par le prix total d’achat, droit d’enregistrements et frais de notaires inclus :

(720 EUR  – 100 EUR – 73 EUR ) / (7500 EUR + 937.5 EUR + 1000 EUR ) = 5.80%

Un rendement que nous trouvons correct et qui ne demande aucun entretien et aucune gestion administrative. Dans notre stratégie de rentes, nous pouvons désormais compter sur ces 60 EUR mensuels qui arrivent tous les mois sur notre compte, tout en ayant un bien immobilier facilement revendable si un prochain investissement nécessiterait l’utilisation de ces fonds.

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Déjà fini?

L’achat d’un bien immobilier est toujours une histoire à raconter. Car souvent, rien ne se passe comme nous l’avions prévu au départ. Et c’est ça la magie de cette route vers l’indépendance financière.

Bien qu’une stratégie ait été mise en place, nous ne savons pas comment tout cela va se passer. Et c’est la beauté du parcours qui rend les gens heureux, pas la finalité !

Ce garage est un point symbolique pour nous car il a confirmé notre envie d’avancer et nos peurs sur les négociations. Vendeurs et acheteurs doivent y trouver leurs comptes avec des objectifs différents. C’est pourquoi l’offre de l’un peut paraître ridicule par rapport à la demande de l’autre. Mais il y a toujours un prix qui satisfait les deux parties.

À vous de trouver lequel ! 😉

N’abandonnez jamais et allons ensemble prendre la route qui va nous faire entrer dans le cercle des rentiers !

N’hésitez pas à partager cet article s’il vous a plu ! Laissez un commentaire et propager la bonne parole du cercle des rentiers 🙂

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Cet article a 6 commentaires

  1. Coucou, il faudra aussi que tu parles de l’aspect fiscal des revenus immobiliers en Belgique. Bisous

    1. joachim1989

      Salut! 🙂

      Cela est une bonne idée car beaucoup de personnes peuvent se poser la question de l’investissement immobilier en soi, mais n’ont pas la vue sur les aspects fiscaux que ces investissements engendrent.

      Cela fera l’objet d’un article à part entière car je pense qu’il y a beaucoup de choses à dire sur le sujet !

      Le cercle des rentiers

  2. Intéressant comme article. 60€/mois pour un investissement de 10.000€ peuvent paraître peu mais un rendement de 5,8% est de nos jours, un bon rendement.

    Mais pourquoi ne pas avoir utiliser vos 10.000€ en apport ou frais pour réaliser un plus gros investissement tel qu’un appartement? Même si vous n’aviez dégagé que 60€/mois de cashflow d’un appartement, votre patrimoine aurait grandi bien plus qu’avec le garage.

    Bonne continuation.

    1. joachim1989

      Bonjour Thibault,

      Merci pour votre commentaire 🙂
      En effet, cela aurait été plus intéressant au niveau du patrimoine.

      Mais nous avons choisi l’option du garage en fond propres pour trois raisons :

      – Nous étions en train de regarder à acheter une maison et nous ne voulions pas que l’achat d’un bien locatif limite notre capacité d’endettement pour une maison que nous aimions vraiment.
      – Ce montant de 10 000 EUR a été l’épargne d’une année après l’achat de notre premier appartement (Je vous invite à lire l’article ici) et nous n’étions pas encore prêts à recommencer les négociations pour l’achat d’un autre bien tel qu’un appartement. Investir demande beaucoup d’énergie et nous n’avions pas assez d’énergie à l’époque pour succéder à 2 investissements immobiliers.
      – L’achat d’un bien en fond propres peut faire augmenter votre capacité d’endettement et/ou vos garanties envers la banque pour un achat plus important.

      Mais vous avez tout à fait raison sur la manière d’investir ces 10 000 EUR. Le patrimoine est assez important sur le long terme et nous aurions pu prendre le chemin d’un autre appartement 🙂

      Cela sera sûrement le cas pour notre prochain achat!

      Au plaisir de vous lire,

      Le cercle des rentiers

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Joachim J.

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Auteur du blog

Bonjour à tous et bienvenue sur ce blog! Sur ce site, je compte vous parler de mes expériences, de ma stratégie pour atteindre l'indépendance financière et vous partager certains conseils. Amusez-vous à apprendre et faites partie de notre cercle !

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