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Qu’est-ce que L’effet de levier ?

Tout le monde connaît l’effet de levier, et ce même à votre insu ! 😉

Un exemple vaut mille mots

Prenons l’exemple d’un prêt hypothécaire pour l’achat de la maison de vos rêves. Pour 99% des gens, nous n’avons pas la totalité du montant pour acheter cette maison. Cependant, nous en avons un certain pourcentage et nous allons à la banque demander le reste.

Imaginons que vous ayez 20% de la somme totale, les 80% restants seront financés par la banque via un prêt hypothécaire.

Vous avez utilisé l’effet de levier 🙂 Et oui, c’est aussi simple que cela !

Si nous prenons une définition un peu plus conventionnelle, nous pourrions dire que l’effet de levier est :

Une technique qui consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement.

Vous vouliez investir 200 000 EUR pour votre maison mais vous n’aviez que 40 000 EUR. 160 000 EUR proviennent de l’endettement et servent d’effet de levier.

Nous pouvons utiliser la métaphore de l’effet de levier qui illustre que plus la caisse (endettement) est lourde, plus l’autre partie de la planche (rentabilité financière) va s’élever.

Etude de cas d'un investissement

Prenons deux personnes qui veulent investir dans l’immobilier.

Les 2 exemples ci-dessus démontrent de manière significative comment vous pouvez augmenter votre retour sur investissement en utilisant l’effet de levier.

Quels sont les résultats d’un effet de levier ?

Nous pouvons reprendre deux résultats bien distincts lorsque vous utilisez l’effet de levier pour vos investissements :

1

Vous pouvez augmenter le montant de votre investissement. Un immeuble de rapport qui coûte 700 000 EUR pourra être financer même si vous ne possédez pas la totalité du montant grâce à cet effet.

2

Vous pouvez augmenter potentiellement vos gains. Imaginons que vous ayez 1000 EUR en bourse. Vous pouvez utiliser l’effet de levier pour emprunter 3000 EUR et obtenir un investissement de 4000 EUR. Si l’action augmente, vous multiplierez vos gains. Mais faites également attention que l’effet inverse peut se réaliser.

Quelques calculs

Maintenant que vous connaissez ce qu’est un effet de levier, nous allons voir comment calculer le levier utilisé. Cela est toujours bon à sortir lors d’une discussion financière entre amis 😉

Le ratio de l’effet de levier est :

Montant emprunté

/

Capitaux fonds propres

Mieux vaut expliquer ce ratio par un exemple concret 🙂

Un bien immobilier est présenté à 100 000 EUR et vous ne pouvez apporter en apport personnel « que » 20 000 EUR. Cela signifie que les 80 000 EUR restants devront être financés par un emprunt hypothécaire. Vous allez à la banque et cette dernière vous cède le prêt. Votre levier est dès lors de 4.

Pourquoi 4 ? Reprenons le calcul présenté ci-dessus et remplaçons les définitions par les données de l’exemple:

80 000 EUR

/

20 000 EUR

 

Grâce à vos fonds propres, vous avez réussi à lever 4 fois plus de montants d’investissements.

Dans quels secteurs utiliser l’effet de levier ?

Au final, vous pouvez utiliser l’effet de levier partout. Quel que soit l’investissement que vous voulez faire, un effet de levier est possible.

Pour notre part et pour être en accord avec notre blog, nous allons vous donner quelques conseils concernant deux pans de notre stratégie d’investissement, à savoir :

L'immobilier
La bourse

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4 Conseils pour l’immobilier

1

Faites votre crédit le plus tôt possible afin de vous acquitter rapidement de votre dette et d’agrandir votre patrimoine par un autre crédit après 15-20 ans. Ne commencez pas à utiliser l’effet de levier à 60 ans car les banques auront plus de difficultés à vous suivre. Nous ne disons pas que c’est impossible de le faire plus tard mais nous savons tous que les banques sont assez frileuses en ces temps difficiles 🙂

2

Privilégiez les taux fixes pour ne pas avoir de surprises au bout de vos 25 ans d’emprunts. Si vous utilisez un effet de levier pour un investissement, n’oubliez pas que votre rentabilité dépend déjà de plusieurs facteurs variables, n’en rajoutez pas encore un.

3

Réfléchissez au type crédit à utiliser. Nous en avons décelé deux qui semblent intéressants en fonction de votre stratégie d’investissement : les crédits classiques à taux fixes et crédits bullet, où l’on ne rembourse que les intérêts, et non le capital. Le capital sera, lui, dû au terme du crédit.

4

Obtenez un crédit sur une longue période pour que votre remboursement mensuel soit le plus petit possible. Et ce pour que votre capacité d’endettement ne soit pas trop élevée si un autre investissement devait venir pointer le bout de son nez 🙂

4 Conseils pour la bourse

1

Ne cherchez pas des effets de leviers significatifs dès le début car comme expliqué plus haut, le potentiel de gain est décuplé, mais celui des pertes également !

2

Évitez les produits trop complexes et attaquez-vous d’abord à des produits financiers plus simples d’accès tels que les actions ou les obligations. Apprenez, étudiez et testez.

3

Demandez de l’aide à des professionnels si vous avez des doutes sur votre démarche. Plusieurs plateformes boursières proposent des webinaires pour apprendre les techniques d’investissement. Je ne peux que vous conseiller la plateforme BINCK

4

Apprenez à utiliser les différents ordres de bourse pour limiter les dégâts ou maximiser vos gains. Plusieurs ordres existent comme

  • l’ordre au marché,
  • l’ordre limité,
  • l’ordre à la meilleure limite,
  • l’ordre à seuil de déclenchement,
  • l’ordre à plage de déclenchement.

Je vous conseille ce lien pour obtenir une explication détaillée et imagée de ces différents ordres.

Déjà fini?

Le concept d’effet de levier n’est pas un concept complexe mais il demande beaucoup de pratique pour pouvoir le maîtriser correctement.

N’essayez pas dans vos premières expériences d’investir avec un effet de levier énorme. Testez, étudiez le retour que vous en avez et restestez encore, jusqu’à ce que vous compreniez toutes les astuces de ce concept 🙂

N’abandonnez jamais et allons ensemble prendre la route qui va nous faire entrer dans le cercle des rentiers !

N’hésitez pas à partager cet article s’il vous a plu ! Laissez un commentaire et propager la bonne parole du cercle des rentiers 🙂

Cet article a 4 commentaires

  1. Félicitations pour cet article Joachim.
    Dan mon cas, lors de l’achat de mon premier appartement il y a 6 ans, je n’ai pas suivi le conseil 4 (Obtenez un crédit sur une longue période pour que votre remboursement mensuel soit le plus petit possible) car je cherchais à minimise rle montant total des inérêts payés à la banque. C’était une mauvaise idée car le bien ne dégeait pas de cash flow positif. Heureusement avec la baisse des taux entre 2012 et 2017 j’ai pu refinancer l’emprunt et corriger cette erreur.
    Bonne continuation pour le blog.

    1. Bonjour Simon et merci pour ton commentaire!

      effectivement, une fausse idée est de minimiser la durée de son prêt afin d’être tranquil le plus rapidement possible et de payer le moins d’intérêts possibles.

      Malheureusement, cette stratégie implique un plus grand remboursement mensuel et ton calcul de rendement risque de s’en faire ressentir comme tu l’expliques dans ton commentaire!

      De plus, ta capacité d’emprunt augmente et peut nuire à tes futurs investissements.

      la capacité d’endettement ne doit pas dépasser en général 33% de tes revenus. Mais il faut savoir que les banques ont des calculs différents si ton investissement est déterminé à la location. Ce pourcentage peut augmenter jusqu’à 40% assez facilement.

      Au plaisir de te lire encore! 🙂

      Joachim

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Joachim J.

Joachim J.

Auteur du blog

Bonjour à tous et bienvenue sur ce blog! Sur ce site, je compte vous parler de mes expériences, de ma stratégie pour atteindre l'indépendance financière et vous partager certains conseils. Amusez-vous à apprendre et faites partie de notre cercle !

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